Riscos compartilhados e efeito dominó em Fundos de Investimento Imobiliário: análise de interdependência, exposição cruzada e otimização de carteiras pela teoria de Markowitz

Descrição

Introdução Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) ocupam posição relevante no mercado de capitais brasileiro por possibilitarem a exposição a empreendimentos imobiliários e a ativos relacionados ao setor por meio de cotas negociáveis. Sob a perspectiva do investidor, a aquisição de cotas de diferentes FIIs pode sugerir diversificação patrimonial e redução de risco. Entretanto, fundos aparentemente distintos podem apresentar conexões econômicas relevantes: um FII pode deter cotas de outros FIIs, compartilhar exposições a segmentos semelhantes, investir em títulos vinculados aos mesmos emissores, possuir imóveis locados às mesmas empresas ou ser administrado e gerido por instituições recorrentes no mercado. Essa estrutura cria uma questão que ultrapassa o risco isolado de cada fundo. Quando existem participações cruzadas, ativos subjacentes comuns ou fatores de risco concentrados, perdas originadas em determinados fundos ou segmentos podem repercutir em outros componentes do mercado. A diversificação aparente da carteira de um investidor pode, assim, ser inferior à diversificação efetiva. Fundos altamente conectados podem funcionar como nós centrais de uma rede de exposições, influenciando a propagação de choques associados a desvalorização patrimonial, deterioração da liquidez, inadimplência, vacância, concentração de locatários ou redução do valor de mercado das cotas. Este plano propõe analisar a rede de interdependência entre FIIs negociados no Brasil. O estudo combinará ferramentas de finanças quantitativas, teoria moderna de carteiras e análise de redes para mapear exposições diretas e indiretas, calcular métricas de risco e retorno e simular cenários de choque. A pesquisa não terá finalidade de recomendação de investimento nem buscará prometer rentabilidade. Seu objetivo será compreender, em perspectiva acadêmica, como conexões entre FIIs podem afetar a diversificação e contribuir para a transmissão de riscos no mercado.